Aiacciu/Ajaccio – PLU : “De grâce, de grâce, Monsieur le promoteur…”

« De grâce, de grâce, Monsieur le promoteur,
De grâce, de grâce, préservez cette grâce
De grâce, de grâce, Monsieur le promoteur
Ne coupez pas mes fleurs »

(Jacques Dutronc)

La commune d’Ajaccio a approuvé la révision générale de son Plan Local d’Urbanisme lors du Conseil Municipal du 25 novembre 2019. L’association U Levante vient de réaliser une comparaison entre cette nouvelle version du PLU et celle présentée à l’enquête publique cet été.

Dans le domaine relatif à l’évaluation des besoins en logements et à la capacité d’accueil dégagée par ce document, nous avons noté des évolutions significatives qui nous ont conduit à réactualiser notre précédente analyse :

La commune a « recalé » ses projections pour les quinze années à venir à compter du 1^er janvier 2019 aux lieu et place du 1^er janvier 2018
Elle a élargi le Périmètre d’Attente pour Projet d’Aménagement Global (PAPAG) de Trabacchino,
Elle s’est, enfin, résolue à aligner ses prévisions d’évolution de la population à horizon de 15 ans avec l’historique de l’INSEE : à 0,9 % par an (aux lieu et place des 1,3 % retenus dans la version arrêtée le 28 novembre 2018).

Effort louable… encore aurait-il fallu refaire les calculs correctement… ! C’est que l’on va mettre en exergue dans ce 1^er chapitre

CHAPITRE n°1 : Surestimation des besoins en logements à l’horizon de 15 ans

Dans son Diagnostic Territorial (page 336) – voir illustration ci-après – Ajaccio estime :

que l’augmentation de la population à horizon de 15 ans va être de + 10 927 habitants
nécessitant + 6 836 résidences principales qui se ventilent en
1. + 4 947 logements pour « l’accueil de la croissance démographique »
1. + 1 444 logements pour « la diminution de la taille des ménages »

Mais comment peut-on faire DEUX erreurs de calcul dans un seul mais important tableau ?

En voici la démonstration en deux étapes :

Étape n°1 :

Etape n°2 :

Le besoin en logements n’est donc pas de 6 836 logements mais de 6 336 logements. Ainsi, par suite de ces erreurs de calcul, tellement grossières qu’on peine à les croire fortuites, le besoin en logements dans la commune à l’horizon de 15 ans a été surestimé à hauteur de 500 logements.

« Mais un jour près du jardin
Passa un homme qui au revers de son veston
Portait une fleur de béton
Dans le jardin une voix chanta »

(Jacques Dutronc)

CHAPITRE n°2 : Absence de recensement des programmes immobiliers autorisés, en cours de réalisation ou non et non encore livrés au 1^er janvier 2019

Les rédacteurs et signataires de ce PLU sont donc un peu fâchés avec l’arithmétique et ont, de fait, surestimé les besoins en logements pour les 15 ans à venir à hauteur de 500 logements.

La commune d’Ajaccio a, à l’inverse, sous-évalué la capacité d’accueil dégagée par ce PLU.

Pour pouvoir déterminer la capacité d’accueil TOTALE offerte par le PLU approuvé, il convient de CUMULER à la date d’initialisation, soit le 1^er janvier 2019 :

la capacité résiduelle théorique :
- à l’intérieur des dents creuses (dans les zones urbaines)
- dans les zones à urbaniser
les permis de construire, accordés, en cours de réalisation ou non, et non encore livrés au 1^er janvier 2019.

Bien que d’une lecture peu aisée, une « carte du foncier disponible et en cours de construction » présentée dans le Rapport de Présentation – Projet – (page 212) permet de visualiser ces deux catégories d’espaces

À titre d’illustration, ci-après un détail de ladite carte concernant la zone UCa du quartier du Salario avec :

un foncier disponible théorique : les parcelles libres représentées en aplats jaunes,
un foncier en cours de construction, non encore livré au 1^er janvier 2019 – les « Terrasses de Torretta » – représenté par un aplat violet.

Si le Rapport de Présentation évalue la capacité résiduelle théorique des « terrains libres », il n’est procédé à aucun inventaire chiffré précis de la capacité d’accueil offerte par les PC accordés, en cours de réalisation ou non et non encore livrés au 1^er janvier 2019.

Pour une commune de l’importance d’Ajaccio, on aurait pu légitimement s’attendre à un recensement des programmes les plus significatifs.

Nous avons recensé les programmes immobiliers les plus importants (plus de 10 logements) dans le tableau présenté ci-après :

en nous appuyant sur les « aplats violets » représentés sur la « carte du foncier disponible et en cours de construction »,
en le complétant de programmes immobiliers qui auraient dû légitimement y figurer : nous pouvons citer dès à présent les cas de la « Villa Pierre », « Santa Lina », le « Parc Impérial »,…

Nous obtenons ainsi un total, a minima, de 3 358 logements :

accordés,
en cours de réalisation ou non,
et non encore livrés, et donc non occupés, à la date du 1^er janvier 2019

qui ne sont pas décomptés dans la capacité d’accueil TOTALE dégagée par ce PLU !

***

les références administratives des PC (arrêté communal, panneau d’affichage,…)
les photos datées de l’état des travaux
la localisation géographique du programme sur :
- « la carte du foncier disponible ou en cours de construction » (RP),
- la planche cartographique du PLU approuvé le 25/11/2019.

À titre d’illustration, les images ci-dessous documentent pour 4 des 24 programmes immobiliers que nous avons étudiés :

« C’était un petit jardin
Qui sentait bon le Métropolitain
A la place du joli petit jardin
Il y a l’entrée d’un souterrain
Où sont rangées comme des parpaings
Les automobiles du centre urbain »

(Jacques Dutronc)

CHAPITRE n°3 : Sous-évaluation de la capacité d’accueil.

1- Capacité résiduelle théorique

Dans le Rapport de Présentation – Projet – (pages 205/214 et suivantes), la commune affiche le nombre de logements potentiels en construction neuve : en clair, ce qu’il serait possible de construire dans les « dents creuses » dans les zones urbaines.

Comme on peut le constater dans la colonne de droite du tableau ci-dessus, la commune d’Ajaccio a reconduit le taux de rétention foncière de 30 % utilisé dans la documentation du PLU arrêté, soumise à l’enquête publique, sans tenir compte des arguments développés dans l’observation n°1876 de la Collectivité de Corse formulée pendant l’enquête publique et dans l’avis de la DDTM émis le 28/2/2019 reproduits ci-après :

Un taux de rétention foncière plus raisonnable, de l’ordre de 15 %, aurait dû être retenu.

Sur la base de ce taux, la capacité d’accueil du PLU atteint près de 500 logements supplémentaires par rapport à celle calculée par la commune (6.844 au lieu de 6.373), ainsi qu’il ressort du tableau corrigé ci-dessous (tableau figurant en p. 2010 du rapport de présentation) :

2- capacité d’accueil réelle

Le tableau ci-dessous synthétise la capacité d’accueil revue et corrigée prenant en compte :

la capacité d’accueil résiduelle (dents creuses à l’intérieur des zones urbaines) : 2 672 logements
la capacité d’accueil des PAPAG (Périmètres d’Attente de Projet d’Aménagement Global) de la Miséricorde et de Trabacchino : 1 715 logements
la capacité d’accueil d’une zone spécifique à Mezzavia : 154 logements
la capacité d’accueil des zones à urbaniser (zones en extension de l’urbanisation existante) : 2 303 logements
la capacité d’accueil des principaux programmes autorisés et non encore livrés au 1/1/2019 : 3 358 logements

Soit un total de 10 202 logements.

3- Différentiel entre besoins communaux et capacité d’accueil

Ainsi, la capacité d’accueil du PLU, compte tenu des programmes immobiliers en cours d’exécution, est de 10 202 logements, alors même que le besoin en logements de la population permanente n’est que de 6 336 logements à l’horizon de 15 ans.

La commune prévoit donc une capacité d’accueil qui dépasse de 3 866 logements les besoins pour loger sa population permanente à horizon de 15 ans.

Si l’on tient compte du besoin en résidences secondaires sur la même période, que la commune évalue à 13 % du nombre des logements permanents, ce qui correspond à 947 logements (947 = (6336/87)x13), la différence entre la capacité d’accueil du PLU (10 202 logements) et les besoins en logements pour la population permanente et les résidences secondaires (7 283 logements), est encore de 10 202 – 7283 = 2 919 logements.

Ainsi, la capacité d’accueil des zones urbaines (U) du PLU (PAPAG compris), compte tenu des programmes immobiliers autorisés et non encore livrés au 1/1/2019, est très largement suffisante pour satisfaire les besoins en logements de la commune au cours des 15 prochaines années sans qu’il n’y ait aucune nécessité de créer, dans des espaces naturels et agricoles, de nouvelles zones à urbaniser (2AU) (2 303 logements pouvant y être réalisés, selon la commune).