Aiacciu, Barbicaja, constructibilité annulée par la CAA et avis défavorable du Conseil National de la Protection de la Nature pour le projet immobilier

A – Le zonage constructible UD de Barbicaja, Route des Sanguinaires, est annulé*.

L’association U Levante avait demandé à la Cour d’appel d’annuler le zonage UD constructible de Barbicaja, Route des Sanguinaires, inclus dans le site inscrit “Golfe d’Ajaccio” en tant qu’il présente, au regard des critères définis par le PADDUC, toutes les caractéristiques d’une coupure d’urbanisation sur le front littoral de la commune qui s’étend du centre de l’agglomération jusqu’à la pointe de la Parata.

La Cour a pris en compte la requête de U Levante car le site :

• a une vocation naturelle marquée,
• n’est pas enclavé au sein d’une zone urbanisée,
• constitue une rupture d’urbanisation,
• représente une zone d’intérêt majeur pour la connexion entre le milieu naturel de la ZNIEFF de type 1 Saint-Antoine, Mont Salario, Scudo située au Nord et le bord de mer,
• abrite des espèces protégées.

Le zonage UD de Barbicaja : vue aérienne 2019, source Géoportail

B – Le permis de construire 105 logements de la SCI Riva Bianca.

En juillet 2017, le maire d’Aiacciu délivre à la SCI Riva Bianca un permis de construire 8 bâtiments répartis en 6 lots de construction, totalisant 105 logements dont 12 en logements sociaux.

Le projet débordait largement vers le nord le zonage UD et empiétait sur l’espace remarquable, l’espace boisé classé, la ZNIEFF de type 1 et le site inscrit … Images aériennes ci-dessous : source DREAL

En novembre 2019, la SCI a été alertée par la DREAL de la nécessité de réaliser un diagnostic faune-flore. La tortue d’Hermann est présente ainsi que d’autres espèces protégées. La SCI ne s’exécute pas.

En février 2021 des lots sont commercialisés. La DREAL envoie un deuxième courier.

En juin 2022, un dossier de demande de dérogation est finalement constitué par l’agence VISU et présenté au CNPN, le Conseil National de la Protection de la Nature.

Le 29 juillet 2022, le CNPN rend son avis**. Il faut le lire ! Il est défavorable et relève toutes les anomalies du permis de construire. Extraits :

• “Le projet s’appuie sur un permis de construire de 2017 dans une zone d’intérêt majeur pour la connexion milieu naturel Znieff et bord de mer. Ce permis n’est donc plus valable. La révision du PLU en 2019 a classé les ilots boisés de ce secteur non constructible.”
• “Les surfaces nord du projet ne sont pas dans le zonage UD constructible, mais font partie de l’espace boisé classé du PLU de la ville et donc en zonage Naturel inconstructible. Elles n’auraient donc pas dû être intégrées au permis. De surcroît, cet espace boisé classé est également un espace remarquable et caractéristique inconstructible (loi Littoral) du PADDUC, Plan d’Aménagement et de Développement DUrable de la Corse”,
• “Dans le projet, le nombre de logements sociaux est faible : 12 seulement pour 105 logements. La raison impérative d’intérêt public majeur, critère dérogatoire avancé, ne peut donc être retenue. “Le critère dérogatoire, basé sur un critère social pour pouvoir s’appliquer, devrait correspondre à un projet avec une proportion supérieure de logements sociaux d’au moins 25 %. De plus, les tarifs pratiqués sur la zone nous laissent très dubitatifs quant à l’argument sur la primo-accession par les locaux.” 
• “Le projet ne respecte pas le cadre légal. Il faut impérativement anticiper la partie environnementale avant une commercialisation qui est déjà en ligne (https://programme-immobilier-neuf-ajaccio.com/residence-de- standing-plage-a-pied-ajaccio-barbicaja/)”.

• Le jugement de la CAA

** : L’avis du CNPN