Analyse du PLU arrêté de Grosseto-Prugna Purtichju, première partie

D’après nos évaluations, le PLU arrêté dégage un foncier qui pourra accueillir plus de 1 500 logements, soit 4,8 fois plus que les 313 logements nécessaires pour couvrir l’augmentation de la population permanente prévue !  L’ouverture à l’urbanisation est donc beaucoup trop importante et discrédite à l’avance toute consommation d’espaces stratégiques agricoles ou d’espaces naturels protégés.

Démonstration :

Première partie de l’étude de U Levante : y a-t-il adéquation entre l’évolution de la population, le nombre de logements nécessaires et le foncier disponible ?

1 – CALCUL DE L’ÉVOLUTION DE LA POPULATION À L’HORIZON 2030

Dans le Rapport de Présentation partie I – État des lieux (pages 9, 169 et suivantes) la commune prévoit une population permanente de : 3 500 habitants à horizon 2027 (+ 720 habitants entre 2013 et 2027).  L’évolution de la population INSEE constatée entre 1999 (2 152 habitants) et 2013 (2 779 habitants) correspond à un taux annuel moyen pondéré (TAMP) de +1,8 %/an . L’évolution de la population prévue entre 2013 (2 779 hab.) et 2027 (3 500 hab.) correspond à un TAMP de +1,7 %/an soit un taux d’évolution COHÉRENT jusqu’en 2027 par rapport à l’historique.

2 – ÉVOLUTION DES TAUX DE RÉSIDENCES PRINCIPALES ET SECONDAIRES

Dans le Rapport de Présentation du PLU (page 245) il est affirmé que « Grosseto-Prugna va suivre cette tendance de rééquilibrage et atteindra dans les 10 prochaines années 50 % de résidences principales ».

50 % de résidences principales en 2027 ? Vraiment ? Et bien NON, le taux de 50 % de résidences principales ne concerne que la variation entre 2013 et 2027 !!

Il faut aller « dénicher » cette information en page 52 du Rapport de Présentation-Justification des choix : la capacité d’accueil de ce PLU est de 1 029 nouveaux logements dont 514 résidences principales :

Le taux de résidences principales à horizon 2027 ne serait donc que de 37,5 %, soit un résultat à peine supérieur à celui constaté en 2008 : on est loin « d’entrevoir la profonde mutation de son profil avec un rééquilibrage du parc de logements tendant vers 50 % de résidences principales » !

Tableau U Levante :

37,5 % de résidences principales en 2027 ? Vraiment ? Et bien NON !

Si le nombre de personnes par foyer constaté en 2013 (2,3 habitants) se maintient jusqu’en 2027, il suffirait en fait de « seulement » 313 logements d’ici à 2027 pour loger les 720 nouveaux habitants.  Il n’y aurait donc pas 515 mais 716 nouvelles résidences secondaires, principe des vases communicants oblige, et le taux de résidences principales en 2027 plafonnerait à 33,1% en 2027 : quel piètre « rééquilibrage » !

Tableau U Levante

33,1% de résidences principales en 2027 ? Vraiment ? Et bien NON !

Nous vous le démontrons dans le paragraphe suivant relatif à l’analyse du foncier disponible et de la capacité d’accueil qui en découle.

3 – QUELS SONT LE FONCIER DISPONIBLE ET LA CAPACITÉ D’ACCUEIL ?

Quelle a été la démarche de la commune ? La commune a procédé :

à un inventaire du foncier disponible : 122,18 hectares,
au calcul de la capacité d’accueil résultante en fonction de densités variables de  logements par hectare en fonction des différents secteurs : elle a déterminé ainsi les, déjà cités, 1 029 logements supplémentaires entre 2013 et 2027.

Les parties grisées à l’intérieur des zones constructibles (U ou AU) ne contribuent pas, pour la commune, au foncier disponible et ne présentent aucune capacité d’accueil . À l’inverse, les parties blanches à l’intérieur des zones U ou AU constituent, pour la commune, le foncier disponible.

N;B. : les aplats jaunes correspondent aux ESA « redéfinis » par la commune.

Examinons de plus près le sort réservé à la zone UD du Frassu : la zone grisée UD du Frassu ne contribue pas au foncier disponible et ne présente aucune capacité d’accueil pour la commune : c’est confirmé dans le tableau page 54 du RP – partie II. En d’autres termes, les trois premières tranches de la promotion immobilière du « Domaine du Frassu » en cours de commercialisation, 45 logements pour la  1ère tranche, 44 logements 2ème tranche et 30 logements pour la 3ème tranche , soit un total provisoire de 119 logements (et dans l’attente des tranches suivantes) « disparaissent » du décompte communal. Ils sont absents des statistiques INSEE de 2013  et absents des projections communales (1 029 logements entre 2013 et 2027).

Examinons ensuite le cas de la zone UC Lorello-Scaglione : d’après le tableau de la page 54 du RP – partie II, le gisement foncier (les parties blanches sur la carte) de la zone UC de Lorello –Scaglione est de 20 hectares avec une capacité d’accueil de 210 logements.

D’après notre estimation, il convient de rajouter 12,9 hectares de foncier disponible en plus de 20 hectares. En effet, ils sont constitués de parcelles cadastrales vierges de toute construction, en gris sur le plan, mais bénéficiant donc d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager : les futures constructions ne figuraient pas, bien sûr, dans les statistiques INSEE de 2013 … pas plus que dans les 210 logements prévus par la commune sur les seuls 20 hectares. Si l’on retient la même densité -environ 10 logt/ha- que sur le reste de la zone, la capacité d’accueil doit être augmentée de 130 logements à horizon 2027.

Il convient également d’appliquer le même type de correctif pour :

La zone UC1 Centre de Porticcio
La zone AUC1 de Bomortu
La zone UC1 de Zizoli

Ce n’est pas encore fini! Avec la Route du Fort, nous vous avons gardé le meilleur pour la fin :  l’arrêté de PC n°2A1301600057 accordé à la SCCV FORTIMMO, représentée par M Patrick Rocca, a été signé par la mairie de Grosseto-Prugna le 17/01/2017 pour la construction de 154 logements sur 5,39 hectares.  Les parcelles de ce PC sont toutes en ESA du PADDUC et en majorité sur des zonages agricoles Al et An de ce PLU !  Il va donc falloir pour l’analyse des capacités d’accueil, en plus de celles dégagées par les parties “grises” ou “blanches” des zones U et AU, inventer une capacité d’accueil des zones A : un comble !

Au total, quelle capacité d’accueil supplémentaire ce PLU dégage-t-il ? Le foncier réellement disponible de ce PLU dégagera donc d’ici à 2027 une capacité d’accueil supplémentaire de 487 logements, soit une augmentation de 1 516 résidences entre 2013 et 2027 aux lieux et place des 1 029 « officiellement » affichées.

Tableau U Levante

Principe des vases communicants oblige, le nombre de résidences principales nécessaire et suffisant restant de 313, le nombre de résidences secondaires construites sera de 1 203 et non plus de 716… sans parler des 515 d’origine !!

Tableau U Levante

En conséquence, le taux de résidences principales ré-estimé pour 2027 poursuit sa « descente aux enfers » à 30,0 %!

Que retenir de ce « festival de prestidigitation » ?

Une sous-estimation grossière du foncier réellement disponible d’au moins une trentaine d’hectares pouvant dégager une capacité d’accueil de près de 500 logements supplémentaires à l’horizon 2027  
Au final un taux de résidences principales de 30,0 % après correction beaucoup trop déséquilibré et quatre points en dessous de 2013
Un foncier disponible qui pourrait accueillir 1 516 logements soit 4,8 fois plus que les 313 logements nécessaires pour couvrir l’augmentation de la population permanente prévue

L’ouverture à l’urbanisation est donc beaucoup trop importante et discrédite à l’avance toute consommation d’Espaces Stratégiques Agricoles (les ESA) ou d’Espaces Naturels Protégés dont des Espaces remarquables du PADDUC (les ERC).  

L’analyse de la consommation des ESA et des ERC à Purtichju : prochain papier sur le site de U Levante !