Pianottuli è Caldareddu : le casse-tête juridique du mitage !

Le 17 septembre 2024, le Tribunal administratif a annulé un permis de construire (PC) pour une maison annexe à une grande habitation existante avec piscine, présentant une surface de plancher de 126,36 m², sur les parcelles cadastrées sectionD n° 1091, D 1298 et D 1299, d’une contenance totale de 14 750 m², lieu-dit Cervi.

Le secteur concerné par la demande de permis de construire se situe près du bord de mer, où le mitage a explosé ces dernières décennies.

Localisation du PC sur la carte communale annulée :

Le 3 mars 2020, quelques jours avant les élections municipales, M. X dépose un permis de construire. Cette demande de PC n’a pas été instruite, ni par l’ancienne équipe municipale, ni par les services de l’État. Le propriétaire a donc pu bénéficier d’un permis de construire tacite  le 24 juillet 2020. Le 4 août 2020, le nouveau maire a pris un arrêté de refus du permis de construire, mais celui-ci a été annulé par le TA en raison de son caractère tardif et d’une erreur de procédure. 

Il est bon de rappeler que la carte communale approuvée en 2008 était toujours en vigueur. L’association U Levante a saisi le Tribunal administratif (TA) en 2019 pour faire annuler cette carte communale. Par jugement définitif du 6 mai 2021, le TA a déclaré l’ensemble des zonages constructibles de la carte communale, à l’exception de celui autour du centre-bourg, zonages contraires aux dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, en tant qu’ils se caractérisent « par un habitat diffus limité en nombre et éloigné [du centre-bourg de Pianottoli-Caldarello] ».

D’un point de vue juridique, même si cette demande de PC se situe dans une zone constructible d’une Carte Communale, la réglementation nationale (comme la Loi Littoral) et le cadre régional (comme le PADDUC) s’appliquent lors de l’instruction d’un PC.

C’est-à-dire que : 

Les parcelles d’assiette du projet se situent dans un secteur à dominante naturelle au couvert végétal dense, caractérisé par la présence d’un habitat diffus ; elles sont éloignées de plusieurs kilomètres du centre-bourg de Pianottoli-Caldarello. Dès lors, la construction ne pouvait être autorisée, car elle ne se situait pas en continuité d’une agglomération ou d’un village au sens de l’article L.121-8 sud code de l’urbanisme. Les parcelles se situent en outre à une distance de moins de 400 mètres de la mer (dans les espaces proches du rivage, où l’article L. 121-13 du CU limite la constructibilité). 

Par jugement du 17 septembre 2024, le TA de Bastia a donc logiquement déclaré le permis illégal au regard du Code de l’Urbanisme et du Padduc, et il l’a annulé. 

La villa déjà existante sur la presqu’île de Capineru (image Google Earth juin 2024) : 

Notons que le Conseil Municipal de Pianottuli è Caldarellu a décidé d’abroger la Carte Communale le 2 avril 2021, quelques jours avant que le le Tribunal administratif de Bastia ne la déclare illégale, le 15 avril 2021.

En seulement 3 ans, la commune a élaboré son Plan Local d’Urbanisme qui arrive au bout de la procédure administrative. Plus aucune zone constructible ne figure sur le littoral : https://www.ulevante.fr/la-commune-de-pianottuli-e-caldareddu-demontre-que-lurbanisation-littorale-illegale-peut-etre-stoppee/

On peut supposer que de nombreux recours seront déposés contre le PLU, car la spéculation immobilière est importante sur ces espaces littoraux. L’association U Levante espère que les services de l’État soutiendront une commune qui a choisi de stopper la bétonnisation de son littoral. Elle sera particulièrement vigilante sur les recours qui seront engagés sur cette portion du littoral.

Jugement :