PLU D’AIACCIU : UN URBANISME DOPÉ À L’EPO !

L’association U Levante est « Personne Publique Associée (PPA) » dans l’élaboration de la révision générale du PLU d’Ajaccio : à ce titre, nous avions émis un avis en date du 27 février 2019, avis consultable pendant toute la durée de l’enquête publique qui s’est achevée le 30 août à minuit.

Après lecture des différents avis des PPA (Services de l’État, Mission Régionale de l’Autorité environnementale…), y compris l’observation n° 1876 déposée par la Collectivité de Corse le 22 août 2019 sur le registre dématérialisé de l’enquête publique, et analyses complémentaires effectuées par nos soins, nous avons jugé indispensable d’apporter des modifications significatives à notre analyse de l’évolution de la population/besoins en logements/capacité d’accueil.

Cette nouvelle analyse porte sur trois domaines spécifiques :

• prise en compte d’un taux d’évolution de la population ajaccienne pour les quinze années à venir plus conforme à l’historique,
• diminution du taux de rétention foncière dans les secteurs en densification (dents creuses),
• inventaire des principaux programmes immobiliers autorisés (en construction ou non) non encore livrés au 1^er janvier 2018,

et a fait l’objet de l’observation à l’enquête publique émise le 29 août sous le n° 2219 (voir le texte intégral en document joint).

1.-Prise en compte d’un taux d’évolution de la population ajaccienne pour les quinze années à venir plus conforme à l’historique

Dans notre avis PPA de février dernier nous n’avions pas remis en cause l’estimation de la population communale au 01/01/2018 à 72 216 habitants ainsi que l’hypothèse médiane d’évolution de la population de +1,3 %/an jusqu’en 2032. Force est de constater la convergence des avis PPA (MRAe, DDTM et CdC) – nous les reproduisons ci-après – dans la contestation du taux d’évolution de +1,3 %/an retenu par les rédacteurs du projet.

En conséquence, nous optons également pour un taux d’évolution beaucoup plus vraisemblable de +0,9 %/an.

Le tableau ci-après, établi par nos soins, corrige celui présenté dans le Diagnostic Territorial du Rapport de Présentation (page 330) en retenant comme nouvelles hypothèses celles « suggérées » par lesdits avis des PPA :

• Une population au 1^er janvier 2018 réestimée à 70 000 habitants;
• Un taux d’évolution de la population pour les 15 années suivantes, fixé à +0,9 %/an.

Il en ressort un besoin de logements (résidences principales) à l’horizon de 15 ans inférieur de 2 000 par rapport à celui « ambitionné » par la commune dans son hypothèse n°2 (+1,3 %/an) !

2.- Diminution du taux de rétention foncière dans les secteurs en densification (dents creuses)

Dans notre avis PPA de février dernier, nous n’avions pas non plus remis en cause le taux de rétention foncière de 30 % dans les secteurs en densification (dents creuses à l’intérieur des zones urbaines « U » hors secteurs en Orientations d’Aménagement et de Programmation). Les avis de la DDTM et de la CdC, que nous reproduisons ci-après, contestent cette estimation.

En conséquence, nous procédons dans le tableau ci-dessous, à la correction du tableau présenté en page 202 du Rapport de Présentation de la capacité d’accueil résiduelle (c’est-à-dire avant la prise en compte des logements autorisés et non encore livrés au 01/01/2018) du nouveau PLU avec un taux de rétention foncière plus « raisonnable » à hauteur de 15 %. On obtient ainsi une capacité d’accueil résiduelle supérieure de 500 logements :

3.- Inventaire des principaux programmes immobiliers autorisés non encore livrés au 1^er janvier 2018

Dans le tableau reproduit ci-dessous, nous avions procédé, dans notre avis de février 2019, à une récapitulation des chiffres portés par les rédacteurs du Rapport de Présentation dans la carte (page 210) au titre des « PC accordés en cours de réalisation » et plus précisément ceux ayant bénéficié d’avis favorables et non encore livrés au 1^er janvier 2018 ; nous en étions arrivés au cumul de 2 729 logements.

Après un pointage beaucoup plus « sourcilleux », nous nous sommes aperçus que les informations portées sur la carte du Rapport de Présentation sont très largement lacunaires. Le tableau présenté ci-dessous annule et remplace celui du 27 février 2019 :

• est limité aux principales (plus de 10 logements par programme) opérations immobilières autorisées et non encore livrées au 01/01/2018,
• surligne en aplats bleus les opérations absentes de la première centralisation,
• débouche sur un total d’environ 4 000 logements (soit 1 300 de plus !)

À titre d’illustration, vous trouverez ci-dessous les photos de trois programmes immobiliers de l’ouest ajaccien en cours de réalisation au 1^er septembre 2018 et non inventoriés sur la carte page 210, chapitre « Choix retenus pour établir le projet » du Rapport de Présentation.

4.- Recalcul de la capacité d’accueil

Le tableau ci-dessous synthétise la capacité d’accueil revue et corrigée, prenant en compte :

• la capacité d’accueil résiduelle (dents creuses des zones urbaines),
• la capacité d’accueil des zones à urbaniser et des PAPAG (Périmètres d’Attente de Projet d’Aménagement Global) de la Miséricorde et de Trabacchino,
• la capacité d’accueil des principaux programmes autorisés et non encore livrés au 01/01/2018 (hors dents creuses, OAP ou PAPAG).

5.- Recalcul du différentiel entre besoins communaux et capacité d’accueil

Le tableau ci-dessous permet d’afficher :

• le différentiel entre la capacité d’accueil « offerte » par ce projet de révision du PLU d’Ajaccio et les besoins en logements nécessaires et suffisants pour la population permanente d’ici à 15 ans, soit le chiffre pharamineux d’environ 5 500 logements,
• une estimation du « besoin » en logements secondaires, obtenue par la reconduction pour les 15 années à venir d’un taux de 13 % soit environ 800 logements (832  = (5571/87)x13),
• le différentiel entre capacité d’accueil et besoins en logements pour la population permanente et résidentielle qui « caracole » encore au chiffre  « stratosphérique » de 4 660 logements.

Nous ne pouvons que réaffirmer avec encore plus de force par rapport à la conclusion de notre avis de février 2019, que de tels écarts discréditent par avance toutes consommations d’espaces naturels et/ou agricoles, consommations malheureusement trop nombreuses comme le démontre l’analyse sectorielle.

La seule prise en compte de la capacité d’accueil résiduelle des zones urbaines (2 835 logements), et de « l’avalanche » des programmes de logements autorisés et non encore livrés au 01/01/2018 (4 039 logements), suffit largement pour faire face aux besoins de logements (résidences principales et secondaires) pour les quinze années à venir sans avoir besoin d’artificialiser du foncier supplémentaire pour les zones à urbaniser (2AU) prévues dans ce projet de PLU que nous aurons la décence de ne pas qualifier !

Les conclusions de l’avis PPA des Services de l’État (Direction Des Territoires et de la Mer) et l’observation à l’enquête publique n°1876 de la Collectivité de Corse ne disent pas autre chose :

La messe est dite !