29/03/2025Classé dans : Code de l'urbanisme, Corse, Enquête publique, Espaces Stratégiques Agricoles, Non classé, PADDUC, PLU, Purtivechju, résidences secondaires

Portivechju / Porto-Vecchio : Observations de U Levante sur le PLU arrêté, actuellement en enquête publique

Dans le cadre de l’enquête publique concernant la révision du PLU (Plan local d’urbanisme) de la commune de Porto-Vecchio arrêté le 29 juillet 2025, U Levante a adressé les observations ci-dessous.

  • Nous rappelons que U Levante est très favorable à l’élaboration des documents d’urbanisme communaux ou intercommunaux et très attaché au respect des codes de l’urbanisme et de l’environnement, ainsi qu’à celui du Padduc qui les rappelle et les précise, notamment :
  • à la non-constructibilité de la bande des 100 mètres,
  • à la protection des espaces remarquables des atlas littoraux et à la préservation des paysages remarquables,
  • à l’application des lois, en particulier la loi Littoral et la loi Montagne,
  • au maintien en zonage A des terres à potentialités agricoles,
  • à la protection des paysages, des espaces boisés classés,
  • à l’application du PADDUC.

La liste ci-dessous n’est pas exhaustive et U Levante se réserve le droit de porter en justice les points du document qui poseraient encore question après la phase d’approbation du PLU.

1 - Sur l’adéquation entre les besoins de la population et le nombre de logements

Le projet de PLU prévoit une augmentation de la population d’ici 2044 de + 5 329 habitants pour 4 850 logements (dont 3 200 prévus pour de la résidence principale et 1 650 pour de la résidence secondaire).

Les services de l’État pointent également ce problème de calcul et la mauvaise adéquation entre besoins fonciers et gestion économe de l’espace dans son avis en pages 6 et 7.

L’erreur de calcul dans l’application du taux d’évolution annuel moyen est manifeste : le chiffre de + 925 habitants en 2032 se rapporte à un taux de + 2,43 % et non pas de 1,57 % comme il en avait été convenu avec l’État lors des réunions d’échange pour l’élaboration concertée de ce document.

Si on applique ce taux de 1,57 %, l’augmentation de la population sera + 4 208 habitants en 2044. La taille des ménages étant de 2,02 personnes, un estimatif de 2 083 logements serait suffisant pour répondre aux besoins de la population locale.

A travers son PADD, la commune a affiché son choix de diminuer la production de nouvelles résidences secondaires en fixant le taux à 15 %. Ce choix permettrait de construire 312 nouvelles résidences secondaires sur la commune.

Or, en 2021, l’INSEE a recensé 59 % du parc de logements comme étant des résidences secondaires (7 657 résidences secondaires contre 5 063 résidences permanentes).

Ce choix de 15% ne permettra pas d’inverser la tendance d’ici 2044. Dans vingt ans, il y aura encore plus de résidences secondaires que de résidences principales :

  • 7 657 RP_2021 + 312 projetée = 7 969 RS en 2044,
  • 5 063 RP_2021 + 2 083 projetée = 7 149 RP en 2044.
    Les résidences secondaires représenteront encore 53 % du parc de logements.

Nous reprenons à notre compte l’analyse faite par l’INSEE sur le nombre de résidences secondaires en Corse : « Au contraire, dans des zones de tension immobilière, littorales et grandes agglomérations notamment, la présence de nombreuses résidences secondaires exacerberait la concurrence avec la demande de logement à l’année. Elle induirait une pression sur les prix et serait de nature à modifier la physionomie de certains quartiers ou espaces naturels. Elle créerait en outre une concurrence avec l’offre marchande traditionnelle d’hébergement touristique (hôtel et résidences de tourisme). »

Ainsi, pour répondre aux enjeux des besoins de la population locale en termes de résidences permanentes et de la loi ZAN, il conviendra d’adopter une autre stratégie que la production de nouveaux logements et travailler sur la nouvelle possibilité offerte par la Loi Le Meur qui permet l’instauration d’une servitude dans les zones urbaines ou à urbaniser pour une obligation d’usage des logements au titre de résidence principale . Dans cette Loi, une disposition a été ajoutée spécifiquement pour le cas de la Corse, eu égard à l’importance du préjudice qu’elle subit par l’omniprésence des meublés de tourisme.

2 – Une consommation des espaces trop importantes au regard des besoins de la population locale

L’estimation d’augmentation de la population de + 5 329 habitants d’ici 2044, estimation erronée comme démontré au chapitre précédent, nécessite, selon la commune, une consommation d’espaces supplémentaires de 183,5 hectares :

  • 65,9 hectares en densification des espaces urbains existants (zones urbaines U) permettant la construction de 3 301 logements,
  • 118,5 hectares en extension des espaces urbains (zones à urbaniser AU) pour une production de 1 548 nouveaux logements (en page 145 du rapport CTPENAF).

Les calculs du besoin de la population locale basée sur les chiffres de l’INSEE et la concertation partagée avec les services de l’État, vus au chapitre précédent, démontrent que 2 083 logements seraient suffisants.

Force est de constater que la seule densification des espaces urbains existants répond tout à fait à la demande puisqu’elle apportera 3 301 nouveaux logements d’ici 2044.

U Levante demande la suppression des zones constructibles en extension sur les espaces naturels, agricoles ou sylvicoles soit une réduction d’au moins 110 hectares. Les secteurs prioritaires sont listés dans les chapitres suivants.

3 – Réduire la consommation des ENAF pour respecter la Loi Climat et Résilience

Le rapport de présentation du PLU annonce que le foncier consommé ces 10 dernières années se monte à 142,8 hectares et que ce projet de révision de PLU prévoit d’en consommer 183,5 hectares de plus.
Nous reprenons à notre compte l’avis de la Mrae ainsi que la demande des services de l’État qui expliquent que la consommation d’espaces va augmenter par rapport à la décennie passée. Cette consommation est incompatible avec l’objectif quantitatif de réduction de moitié de la consommation des ENAF à l’échelle régionale d’ici 2031, fixé par l’article 194 III 2° de la loi Climat et Résilience;

U Levante demande à la commune de limiter la consommation à la moitié, soit 71,9 ha.

4 – Réduire la consommation des Espaces Stratégiques Agricoles du PADDUC

U Levante demande la réduction, voire la suppression des zones constructibles sur les Espaces Stratégiques Agricoles (ESA) exploités ou non exploités suivants :

  • Zone 1AUEa à Tenda (5,2 hectares)
  • Zone 1AUC d’Arutoli (1,7 hectares)
  • Zone 1AUBa à l’Est de la RT10 au niveau de Turriccioli (1,8 hectares)
  • Zone 1AUC de Pruneddu Est (2,2 hectares)
  • Zones 1AUBa et 1AUC (5,7 hectares) et zones 1AUEc1 et 1AUEc2 (15,6 hectares) à Puncheddu Ouest et Sud
  • Zone 1AUC de Campicciculi Est (1,16 hectares)
  • Zone 1AUBa de Saggimu-Caruscino (3,2 hectares)
  • Zone 1AUBa de Pifanu (8,8 hectares)
  • Zone 1AUEm de Murtonu Est (13,4 hectares).

Soit 58,8 hectares à reclasser en zone A avec l’indice correspondant à la classification ESA.

Le caractère d’ESA de ces terres (bonne potentialité agropastorale et pente inférieure à 15 %) est avéré. La CTPENAF, les services de l’État et la Chambre d’Agriculture ont également émis une demande de réduction/suppression de la constructibilité en faveur de ces ESA.
L’INAO quant à lui a émis un avis défavorable au projet de PLU en listant également ces secteurs.

Remarque supplémentaire : la zone lAUB1 de Pifanu est déclarée exploitée à la PAC sur près de 7,7 hectares dont des ESA : parcelles AC n° 83, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 104 et 128. C’est actuellement un domaine agricole (maraîchage, production d’huile d’olive, élevage ovin). Transformer ce secteur agricole exploité et y prévoir des logements, des bureaux, des commerces est inadmissible.

Oliveraie de la zone lAUB1 de Pifanu 

5 – Retirer le zonage constructible 1AUBa de l’OAP n°14

Les parcelles section D n° 409, n° 411, n° 412, n° 413 et n° 1479, ont déjà été jugées inconstructibles par le Tribunal administratif de Bastia n°1600072 du 11 mai 2017 extrait.
Ce jugement a été confirmé par la décision du lundi 6 janvier 2020 de la Cour administrative d’appel : dossier n°17MA02954. Il est définitif.

U Levante demande à la commune de respecter le jugement du Tribunal.

6 – Corriger une erreur manifeste de cartographie : un ensemble immobilier en N

L’OAP n°8 fait l’objet d’un classement en zone naturelle N. Or, cette OAP est attachée à un permis de construire (déposé en 2024) d’un ensemble immobilier mixte composé d’un hôtel de tourisme, de quatre immeubles d‘habitation, d’une résidence pour personnes âgées, de trois commerces de proximité, d’une supérette, d’une crèche et de cinq parcs de stationnement.

Le nombre de logements de ce PC a-t-il été bien été pris en compte dans les 2 083 logements nécessaires ? La consommation d’ENAF a-t-elle bien pris en compte ce projet immobilier (1,6 hectares) ?

7 – Retirer les parcelles en extension des SDU

Les Secteurs Déjà Urbanisés (SDU) ne peuvent autoriser des extensions de leurs formes urbaines.

Ainsi, les parcelles suivantes sont à retirer :
• Bocca LL’Oru : 28 et 29 section CB
• Pianedda : 89 section BD
• Piccovaggia : 2871 à 1874 section F
• Bala : 980 section I
• Mela : 564, 592, 1108, 1104, 1105 section H

8 – Reclasser les espaces identifiés agricoles au DOCOBAS en zone A

Nous reprenons à notre compte la recommandation n°1 de la CTPENAF :